Chancen und Herausforderungen für Vermieter und Mieter bei der Überlassung von Gewerberäumen
Die Überlassung von Gewerberäumen stellt sowohl für Vermieter als auch für Mieter eine bedeutende Geschäftsbeziehung dar. Doch gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit müssen beide Parteien ihre Verträge genau prüfen, um von möglichen Steuervorteilen zu profitieren. In diesem Blogbeitrag werden wir uns mit der erweiterten Kürzung bei der Überlassung von Gewerberäumen befassen und auf die Chancen und Herausforderungen eingehen, die sich daraus ergeben.
Was ist die erweiterte Kürzung bei der Überlassung von Gewerberäumen?
Die erweiterte Kürzung ist eine steuerliche Regelung, die es Vermietern ermöglicht, ihre Einkünfte aus der Vermietung gewerbesteuerfrei zu behandeln. Der Gewinn des Vermietungsunternehmens wird, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, bei der Gewerbesteuer in voller Höhe gekürzt. Diese Regelung ist für viele Vermieter äußerst vorteilhaft, da sie ihre Steuerlast erheblich senken kann. Allerdings gibt es bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um von dieser Kürzung zu profitieren.
Bei der Vermietung von Gewerberäumen sind die Anforderungen für die erweiterte Kürzung schwerer zu erfüllen, weshalb wir in unserem Beitrag einen Schwerpunkt darauf legen. Die erweiterte Kürzung bei der Überlassung von Wohnraum ist meist leichter zu erreichen.
Welche Voraussetzungen müssen vorliegen?
Das Unternehmen darf gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ↗
- ausschließlich eigenen Grundbesitz und eigenes Kapitalvermögen verwalten,
- Wohnungsbauten betreuen oder
- Wohngebäude errichten und veräußern.
Zulässig sind zudem Nebeneinkünfte (< 10%) aus der Lieferung von Strom, die direkt mit dem Grundbesitz zusammenhängen. Weitere Vertragsbeziehungen mit den Mietern dürfen die Grenze von 5% nicht übersteigen.
Diese Einkünfte unterliegen nicht der erweiterten Kürzung
Tätigkeitsvergütungen
Tätigkeitsvergütungen an Gesellschafter einer Personengesellschaft fallen nicht unter die Kürzung. Diese sind im Übrigen jedoch nicht schädlich.
Aufdeckung stiller Reserven innerhalb einer Sperrfrist
Die Aufdeckung stiller Reserven aus, unter dem Teilwert übertragenen, Grundbesitz werden innerhalb einer Sperrfrist von drei Jahren nicht berücksichtigt.
Folgende Fehler sollten vermieden werden:
Vermietung an Gesellschafter
Wenn Gesellschafter oder Genossen gleichzeitig Mieter der Gesellschaft sind, entfällt die Kürzung in voller Höhe, wenn das Mietobjekt dem Gewerbebetrieb des Gesellschafters bzw. Genossen dient.
Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen
Bei der Vermietung von Betriebsvorrichtungen liegt keine Vermietung von Grundbesitz vor. In der Folge können die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung insgesamt nicht mehr gegeben sein.
Oftmals empfiehlt es sich gesonderte (Schwester-)Gesellschaften für die Vermietung der Betriebsvorrichtungen zu Gründen, um diese Problematik zu umgehen.
Weitere Dienstleistungen
Ebenfalls kritisch ist es, wenn der Vermieter weitere Dienstleistungen übernimmt, die nicht explizit als zulässige Nebentätigkeit aufgeführt sind. Sobald diese die Grenze von 5% übersteigen, werden sämtliche Gewinne des Unternehmens gewerbesteuerpflichtig.
Auch hier bietet es sich an (Schwester-)Gesellschaften zu Gründen, die (z.B. für die Gebäudereinigung, Dienstleistungen bei Einkaufscenter, die Überlassung von Einrichtung in Alten- und Pflegeheimen) diese originär gewerblichen Tätigkeiten übernehmen.
Haftungsvergütung
Die Übernahme der Haftung als Komplementärin einer Personengesellschaft führt zur Versagung der gewerblichen Kürzung, wie der BFH in seinem Urteil vom 20.04.2023 ↗ beschlossen hat. Eine Ausnahme kann greifen, wenn die Komplementärin auch durch eigene Gesellschaftsanteile beteiligt ist, sonst liegt nämlich keine Verwaltung eigenen Vermögens vor. Um Rechtssicherheit zu erhalten, kann eine verbindliche Auskunft beantragt werden.
Immer ein Ausschlusskriterium: Andere gewerbliche Tätigkeiten
Eine gewerbliche Tätigkeit führt immer zur Versagung der erweiterten Kürzung. Dies gilt auch bei einer nur äußerst geringen Nebentätigkeit, wie der BFH in einem aktuellen Urteil vom 15.06.2023 ↗ entschieden hat. Im Streitfall hatte eine Personengesellschaft für drei Tage einen Stand auf einen Weihnachtsmarkt betrieben und die Erlöse einem gemeinnützigen Verein gespendet. Da eine gewerbliche Tätigkeit nicht zu den o.g. kürzungsunschädlichen Tätigkeiten zählt, war ein anderes Ergebnis nicht möglich. Das Ausschließlichkeitsgebot war nicht erfüllt.
Fazit
Die erweiterte Kürzung bei der Überlassung von Gewerberäumen bietet Vermietern die Möglichkeit, ihre Steuerlast erheblich zu senken. Die steuerlichen Regelungen und Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung sind jedoch komplex. Es ist ratsam, professionelle Steuerberatung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Aspekte korrekt berücksichtigt werden und Fehler vermieden werden.
Wir unterstützen und beraten Sie gerne zu diesem Thema. Kontaktieren Sie uns für ein Erstgespräch in unseren Büros im Landkreis Lüneburg und Heidekreis oder bundesweit via Zoom.
Aktualisiert am 08.08.2023: Ausschlusskriterium gewerbliche Tätigkeit nebst aktuellem Urteil ergänzt
Aktualisiert am 01.11.2023: Ergänzung das BFH-Urteil zur Haftungsvergütung
