Wenn die günstige Rechnung plötzlich teuer wird
Viele Vermieter versuchen, bei Renovierungen oder Reparaturen Kosten zu sparen. Besonders verlockend sind Angebote von günstigen Handwerkern – teilweise auch aus dem Ausland. Doch genau hier kann eine unerwartete Steuerfalle lauern, die vielen Vermietern nicht bekannt ist.
Denn wer Handwerker für Arbeiten an einer vermieteten Immobilie beauftragt, kann unter Umständen selbst steuerliche Pflichten gegenüber dem Finanzamt haben. Werden diese übersehen, drohen Nachzahlungen.
Der typische Praxisfall
Ein Vermieter lässt Reparaturarbeiten an seinem Mietshaus durchführen – zum Beispiel eine Dachsanierung, neue Fenster oder eine Fassadenreparatur. Der Handwerker stellt eine Rechnung über mehrere tausend Euro aus und der Vermieter bezahlt diese ganz normal. Einige Zeit später meldet sich jedoch das Finanzamt und verlangt eine Steuernachzahlung vom Vermieter selbst.
Warum?
Der Vermieter hätte eigentlich einen Teil der Rechnung einbehalten und an das Finanzamt abführen müssen. Diese Pflicht nennt sich Bauabzugsteuer.
Was ist die Bauabzugsteuer?
Die Bauabzugsteuer ist eine besondere Form der Einkommensteuer nach § 48 Einkommensteuergesetz ↗. Sie soll sicherstellen, dass Bauunternehmen ihre Steuern korrekt zahlen.
Wenn ein Unternehmer Bauleistungen erbringt, muss der Auftraggeber in bestimmten Fällen 15 % der Rechnung einbehalten und an das Finanzamt abführen.
Wichtig: Auch Sie als Vermieter gelten hierbei als Unternehmer, weil Sie Einkünfte aus Vermietung erzielen.
Die Regel gilt für viele Arbeiten rund um Immobilien, zum Beispiel:
- Reparaturen am Gebäude
- Renovierungen
- Dacharbeiten
- Sanierungen
- Umbauten
Kurz gesagt: Fast alle Arbeiten am Gebäude können darunter fallen.
Die eigentliche Steuerfalle
Viele Vermieter wissen nichts von dieser Pflicht und zahlen die Rechnung komplett aus. Wenn der Handwerker jedoch keine Freistellungsbescheinigung vorlegen kann, hättem Sie eigentlich die Bauabzugsteuer einbehalten müssen.
Passiert das nicht, kann das Finanzamt den Vermieter für die Steuer haftbar machen. Das bedeutet: Sie müssen die 15 % aus eigener Tasche nachzahlen.
Ein Beispiel:
Rechnung des Handwerkers
35.700 € (inkl. Umsatzsteuer)Bauabzugsteuer
15 % = 5.355 €
Wenn Sie als Vermieter den Betrag nicht einbehalten, kann das Finanzamt genau diese 5.355 € nachfordern. Der vermeintlich günstige Handwerker wird damit schnell sehr teuer.
Wann gilt die Bauabzugsteuer nicht?
Es gibt einige wichtige Ausnahmen. Die Bauabzugsteuer müssen Sie nicht einbehalten, wenn:
- Eine Freistellungsbescheinigung vorliegt
Der Handwerker kann eine gültige Bescheinigung nach § 48b EStG vorlegen. - Die Bagatellgrenze nicht überschritten wird
Für Vermieter liegt die Grenze meist bei 15.000 € pro Jahr und Auftragnehmer. (Wenn ausschließlich steuerfreie Umsätze vorliegen, sonst gelten 5.000 € als Grenze.) - Nur ein oder zwei Wohnungen vermietet werden
Dann greift eine Ausnahme im Gesetz.
Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, besteht grundsätzlich die Pflicht zum Steuerabzug.
Besonders riskant: ausländische Handwerker
Die Steuerfalle tritt besonders häufig auf, wenn Sie als Vermieter Handwerker aus dem Ausland beauftragen. Hier fehlen oft:
- Freistellungsbescheinigungen
- steuerliche Registrierungen in Deutschland
Gerade dann prüft das Finanzamt genauer.
Dazu kommt, dass bei ausländischen Handwerkern auch noch eine umsatzsteuerliche Pflicht über die „Umkehr der Steuerschuldnerschaft“ (Englisch: Reverse Charge) eintreten kann, wodurch Sie als Vermieter möglicher Weise auf der zusätzlich zu zahlenden Umsatzsteuer sitzen bleiben, die Sie in der Kalkulation nicht berücksichtigt haben.
Was Vermieter unbedingt beachten sollten
Damit es nicht zu einer Steuernachzahlung kommt, sollten Vermieter bei Bauleistungen immer folgende Punkte prüfen:
- Freistellungsbescheinigung anfordern
Vor Zahlung der Rechnung sollten Sie immer eine gültige Bescheinigung einfordern. - Rechnungsbetrag prüfen
Liegt die Summe über den gesetzlichen Freigrenzen, sollten Sie die Bauabzugsteuer einbehalten und an das Finanzamt abführen. - Steuerberater einbeziehen
Gerade bei größeren Renovierungen empfehlen wir Ihnen eine steuerliche Prüfung der Angebote bzw. Rechnungen.
Fazit: Kleine Unachtsamkeit – große steuerliche Folgen
Viele Vermieter konzentrieren sich bei Handwerkerarbeiten nur auf den Preis. Doch steuerlich kann das teuer werden. Wenn Sie eine Rechnung einfach bezahlen, ohne die Bauabzugsteuer zu prüfen oder auf die Umkehr der Steuerschuldnerschaft zu achten, können Sie schnell selbst zum Steuerschuldner gegenüber dem Finanzamt werden.
Die wichtigste Regel lautet daher: Vor der Zahlung einer größeren Handwerkerrechnung müssen Sie immer eine gültige Freistellungsbescheinigung verlangen. So lässt sich diese Steuerfalle für Vermieter meist problemlos vermeiden.
