Bereits seit 2021 beschäftigen wir uns auf unserem Steuerblog mit dem Thema Grundsteuer. Denn letztlich betrifft die Grundsteuer jeden. Entweder direkt als Eigentümer oder – über die Umlagen – als Mieter. Auf Grund der teilweise erheblichen Wertsteigerungen befürchten einige Eigentümer nun eine entsprechende Erhöhung der Steuer selbst.
Was ist an dieser Befürchtung dran? Wird die Grundsteuer teurer? Wir geben einen Einblick in die zu erwartende Entwicklung.
Wertentwicklung
Haben Sie schon einen neuen Bescheid für den Grundsteuerwert bzw. Grundsteuermessbetrag erhalten? Wir hatten dazu bereits über eine Vorgehensweise zur Bescheidprüfung berichtet.
Ein Blick auf die Zahlen der neu festgestellten Werte zeigt, ausgehend vom vormaligen Einheitswert, eine erhebliche Steigerung der Werte. Das ist auch richtig, da alleine durch die Inflation eine Wertsteigerung vorzunehmen war. Das alte Grundsteuerrecht hat eine, alle 10 Jahre stattfindende Wertanpassung vorgesehen, die jedoch nie erfolgte. Diese fehlende Anpassung an die neuen Verhältnisse war dann auch der Grund für die Verfassungswidrigkeit des bisherigen Grundsteuerrechts.
Doch bedeuten höhere Werte auch automatisch eine höhere Steuer? Das kann man nicht pauschal beurteilen, da die Gemeinden die Hebesätze anlog zu den neuen Werten passen werden. Es kommt also auf die Wertsteigerung Ihres Objektes im Verhältnis zu anderen Objekten an. Mehr dazu im Ausblick unten.
Rückblick
Die Ursache für die verschiedenen neuen Grundsteuergesetze liegt in einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts (vgl. “Entwicklung bei der Grundsteuer” SteuerBlog 05/2021) aus April 2018. Durch die neu gefassten Gesetze wurde erstmals seit 1964 bzw. 1935 eine vollständige Neubewertung des Grundvermögens in Deutschland vorgegeben. Dadurch waren alle Eigentümer gefordert eine Grundsteuererklärung einzureichen. In der Folge war für 35 Millionen Grundstücke eine Steuererklärung abzugeben.
Unser Steuerblog aus Mai 2022 enthält einen Zeitstrahl , der die Schritte vom Hauptfeststellungszeitpunkt Januar 2022 bis zur erstmaligen Erhebung der neuen Grundsteuer in 2025 aufzeigt. Obwohl die Abgabe ursprünglich bis Oktober 2022 erfolgen sollte, lag die Quote der abgegebenen Steuererklärungen in Niedersachsen gerade einmal bei 22% (unsere Zahl des Monats im Oktober 2022). In der Folge wurde die Frist bis Januar 2023 verlängert.
Aktuelle Lage
Das Landesamt für Steuern in Niedersachsen (LStN) informiert weiterhin auf seiner Themenseite zur Grundsteuer ↗. Darin enthalten ist auch ein FAQ-Papier für die Kommunen, in dem auch statistische Werte (Stand 06/2024) genannt sind. Darin sind unter anderem folgende Informationen enthalten:
Fehlerbehaftete Bescheide
Den Finanzämtern sind nachträglich Unstimmigkeiten in den Steuererklärungen aufgefallen. Unter anderem fehlen bei Wohnungen die Anteile am Grundstück, Zuordnungen zwischen Grundvermögen und Land- und Forstwirtschaft sind fehlerhaft und Flächen wurden falsch angegeben. Korrekturen hierzu erfolgen jedoch nachrangig zu den erstmaligen Veranlagungen, Schätzungen und Einsprüchen (die sich nicht gegen die Verfassungswidrigkeit richten).
Die Kommunen werden ausdrücklich gebeten offenkundige Fehler nicht an das Finanzamt zu melden, da diese bekannten Fallkonstellationen ohnehin aufgegriffen werden und sonst eine unnötige weitere Arbeitsbelastung entsteht.
Erledigte Bescheide – Schätzungen und Einsprüche
Es sind bis Mai 2024 94,8 % der Steuerbescheide in Niedersachsen ergangen. Etwas mehr als 100.000 Erklärungen stehen noch zur Bearbeitung aus. Weitere ~ 80.000 Erklärungen wurden noch nicht eingereicht. Bei ungefähr 12,5% aller Bescheide liegen Einsprüche vor, wovon sich etwa 50% auf eine erneute Verfassungswidrigkeit berufen. Die Finanzämter gewähren keine Aussetzung der Vollziehung, so dass sich die Gemeinden nicht mit Einnahmeausfällen beschäftigen müssen. Die Finanzverwaltung wird nun bei fehlender Abgabe von Erklärungen vermehrt zu einer Schätzung übergehen, um bis zum Jahresende alle Fälle veranlagt zu haben.
Für die Gemeinden sind die o.g. Fallkonstellationen nicht offengelegt, so dass diese ggf. eine eigene Risikobewertungen bei der Kalkulation der möglichen Steuer vornehmen müssen.
Für einige Änderungen (z.B. bei Veräußerungen von Grundstücken) liegen der Finanzverwaltung noch keine Programme vor, um diese auch abbilden zu können. Hier müssen sich die Steuerpflichtigen noch gedulden, bis Bescheide korrigiert werden.
Fehlende Bescheide – Vorgehen der Kommunen
Ohne einen neuen Bescheid dürfte keine Grundsteuer erhoben werden. Durch Eigentümerwechsel u.ä. liegen den Kommunen in einigen wenigen Fällen voraussichtlich keine Bescheide zum Ende des Jahres 2024 vor. Die Kommunen sollen dann eigenständig schätzen, da das Finanzamt diesbezüglich keinen (geschätzten) Grundlagenbescheid bereitstellen wird. Da dieses Vorgehen neu ist, ist u.E. noch unklar inwieweit diese geschätzten Bescheide formell korrekt sind.
Behandlung der Einsprüche
Auch sachlich zutreffende Einsprüche wurden bisher weitestgehend nicht behandelt, da zunächst die eigentliche Veranlagung abgeschlossen werden soll. Hinsichtlich der Einspruchsverfahren (ohne Verfassungswidrigkeit) rechnet das Landesamt für Steuern jedoch mit einer Erledigung der meisten Fälle bis Ende 2024.
Ausblick
Finanzverwaltung
Bis zum Jahresende 2025 arbeitet die Finanzverwaltung weiter daran, den Kommunen möglichst viele finale Bescheide über Grundsteuermessbetrag zur Verfügung zu stellen.
Kommunen
Diese Bescheide dienen den Kommunen als Datenbasis für die Erhebung der Grundsteuer ab 2025. Bei der Neuregelung der Grundsteuer hatten die Finanzminister eine aufkommensneutrale Steuer versprochen. Damit dies gelingt müssen die Kommunen die Hebesätze zur Grundsteuer, analog zur Erhöhung der durchschnittlichen Grundsteuermessbeträge, nach unten anpassen.
Erst wenn die ersten Grundsteuerbescheide der Kommunen im ersten Halbjahr 2025 ergangen sind, kann beurteilt werden, ob es für die Gemeinde bzw. das einzelne Grundstück zu einer Erhöhung der Grundsteuer gekommen ist.
Umlagen an Landkreise/ Bundesländer
Was in der Diskussion um die zukünftige Höhe der Steuer vernachlässigt wurde, sind die Umlagen der Kommunen an Landkreise bzw. Bundesländer. Über diese Umlagen beteiligen sich die Kommunen an der Finanzierung anderer Gebietskörperschaften. Da einige dieser Umlagen entweder von der Höhe der durchschnittlichen Hebesätze auf die Grundsteuer oder von den Grundsteuerwerten selbst berechnet werden, kommt es voraussichtlich zu einer Verschiebung der Zahllasten zwischen den Gemeinden.
In der Folge könnten einzelne Gemeinden gezwungen sein, die Grundsteuer zu erhöhen, um – nach Zahlung der Umlagen – keinen finanziellen Verlust zu erleiden. Andere Gemeinden könnten sich in der glücklichen Lage befinden und die Hebesätze – auf Grund sinkender Umlagen – senken zu können.
