Wie Immobilienbesitzer von einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer profitieren können
Die Abschreibung von Immobilien ist üblicher Weise durch das Gesetzt vorgegeben. Unter welchen Voraussetzungen auch die tatsächliche Nutzungsdauer bei der Abschreibung eine Rolle spielen kann, stellen wir in diesem Blog-Beitrag dar.
Die Basis: Gebäude-Afa nach Standardnutzungsdauer
Die steuerliche Abschreibung von Immobilien beruht auf der sogenannten Standardnutzungsdauer. Diese wird durch unterschiedliche Abschreibungssätze für verschiedene Gebäudekategorien und Herstellungszeiträume in § 7 ↗ des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgelegt. Die angenommene Nutzungsdauer schwankt dabei zwischen 33 1/3 und 50 Jahren, was zu Abschreibungen zwischen 2 und 3 Prozent führt.
Flexibilität durch Anpassung der Nutzungsdauer
Nach § 7 EStG besteht darüber hinaus die Möglichkeit, von der Standardnutzungsdauer abzuweichen und eine kürzere Restnutzungsdauer geltend zu machen. Dies erfordert jedoch nicht nur eine sorgfältige Prüfung der individuellen Umstände, sondern auch eine überzeugende Argumentation und den Nachweis, dass bestimmte Faktoren eine schnellere Wertminderung des Gebäudes rechtfertigen.
Die Vorschrift wird durch die Finanzverwaltung momentan sehr eng ausgelegt. Ein vorteilhaftes Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) findet so keine Anwendung. In der Folge haben sich in diesem Jahr schon einige Urteile vor den jeweiligen Finanzgerichten ergeben. Weitere Gerichtsverfahren und Einsprüche sind noch anhängig. Hier bleibt abzuwarten, wie der BFH im Rahmen der Revision mit der engen Auslegung im Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) umgeht.
Die Vorteile der Anpassung auf die tatsächliche Nutzungsdauer
Wenn das Gebäude voraussichtlich nicht über die gesamte Dauer der gesetzlich vorgegebenen Nutzungsdauer verwendet werden kann, bietet die Anpassung der Nutzungsdauer Unternehmen und Immobilienbesitzern die Chance, ihre steuerliche Belastung zu optimieren. Eine kürzere führt dann zu einer schnelleren steuerlichen Abschreibung und bringt damit finanzielle Vorteile.
Durch dieses Vorgehen können die drohenden Wertverluste durch einen zu erwartenden Abriss auf die verbleibenden Veranlagungszeiträume verteilt werden.
Die Herausforderungen und Vorsichtsmaßnahmen
Die Anpassung der Abschreibung auf die tatsächliche Nutzungsdauer ist derzeit nicht ohne Herausforderungen möglich. Die Finanzbehörden prüfen Anträge auf kürzere Restnutzungsdauer intensiv und hinterfragen insbesondere vorgelegte Wertgutachten. Selbst bei einer gründlichen Begründung und überzeugender Nachweise ist der Ausgang des Verfahrens unklar.
Fazit
Die steuerliche Abschreibung von Immobilien bietet, im eigeschränkten Rahmen, Raum für Flexibilität im Hinblick auf die Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzungsdauer. Wie bei vielen rechtlichen Möglichkeiten muss geprüft werden, ob sich der zu betreibende Aufwand (u.a. Wertgutachten, Einspruchs- und Klageverfahren) lohnt. Unternehmen und Immobilienbesitzer sollten hier die Balance zwischen steuerlichen Vorteilen und rechtlichen Anforderungen finden.
